持ち家と賃貸、将来どっちを選ぶべき？
働き方も、恋愛も、生活様式も、全てのあり方が少し前とは違う令和の今。数えきれない変化の裏にある「新マネーハック」を、さまざまな分野の専門家たちが回答します。今回の回答者は、FP（ファイナンシャルプランナー）の丸山晴美さん。
今回のお話「持ち家と賃貸、将来どっちを選ぶべき？」
夢はマイホーム……とはよく言ったものですが、令和の今はさまざまな住環境を選択できるようになりました。都市部のタワマンがステータス！ といった考えを持つ人もいますが、将来的には持ち家と賃貸、どちらがいいのでしょうか？ 住む場所に合わせて考えてみましょう。
“老後の賃貸問題”は持ち家で解消できる
大前提として、持ち家派なのか賃貸派なのか、ご自身の価値観を大切にするのが第一。しかし、私が“大家さん”をしている立場として、物件を貸す相手は「若くてお勤めをされている方がいいな」と思ってしまうのが正直なところです。
というのも、「持っている物件をある意味事故物件にしたくない」「払えなくなるリスクがある相手はできる限り避けたい」という気持ちがあるから。私と同じように考えている大家さんはおそらく多いので、老後は審査に通らない可能性が出てきてしまうのです。
つまり、年金だけでは借りられない物件が出てきてしまう。持ち家があれば、こういった“老後の賃貸問題”は解消されるでしょう。
地方はそもそも賃貸物件が少ないことも……
一方で、家を購入すると土地・金銭面で縛られてしまうというデメリットも。隣人と合わない場合でも、そう簡単には引っ越せません。
家を買った場合、一般的には35年の長期ローンを組んで支払い続け、毎年の固定資産税、そしてメンテナンス費用がかかります。マンションの場合も修繕積立金の支払いがあり、戸建ての場合はご自身で修繕費を積み立てていく必要があるのです。
対して賃貸は、経年劣化等による修繕費や固定資産税などはまるっと大家さんが面倒を見なければならないので、費用面の身軽さは大きなメリット。加えて、嫌になったらすぐに引っ越しができるところも賃貸のポイントです。
ただし、地方では車ありきの生活であるため、駐車場のことも考えて持ち家を選ぶ家庭が多く、そもそもファミリー向けの賃貸物件が少ないという懸念点もあります。若い夫婦が戸建てを建てる前に一時的にアパートに住むケースが多いんですよね。そのため、地方に家族で住む場合は、賃貸の選択肢は少なくなってしまう可能性が高いでしょう。
都心部ならとりあえず賃貸でOK
都心部や賃貸物件が豊富な地域であれば、まずは賃貸で考えても良いかと思います。
住宅ローンを借りているうちは家を賃貸にも出せません。というのも、住宅ローンは「借りた本人が住むこと」を前提に安い金利になっているから。貸してしまうと“収益物件”になるので、賃貸住宅用ローンに借り換えが必要となります。
転勤で数年間地方に住むので仕方なく賃貸に……という場合は許される可能性はありますが、「自己都合で引っ越すので住宅ローンを支払いながら賃貸に出します！」は契約違反となるので、覚えておきましょう。
そして今は物件自体が高い上、なかなか所得も増えない。そこまでリスクを犯して買うべきか……。最終的には価値観にはなりますが、今すぐに無理して買わなくても良いのではないでしょうか。
一度賃貸で住んでから購入を検討するのがおすすめ
人気のある都市部のタワマン。眺望はとても良いですが、その反面、エレベーターが止まると大変！ とはいえ、設備が良いところは大きな魅力ですよね。
私も昔実際に住んでいたことがありますが、パーティールームを借りられたりゲストルームがあったりと施設が充実していたので、そういった意味では住みやすかったです。ゴミ捨ても、1階の集積所にまとめて置くのではなく、フロアごとに設置されていたのでとても楽でした。
こういった魅力はありますが、やはりメリットとデメリットがあるのが事実。老朽化が進むと問題が出てきますし、最初から買ってしまうとリスクが高いので、一度賃貸で住んでみてから検討するのもありだと思いますよ。
実際に賃貸で住んで気に入った場合に、その物件が出回るのを待って購入するのが良いでしょう。これはタワマンだけではなく一般的なマンションでも勧めたい方法です。
買う・借りるの損益分岐点、住むエリアを考えて決断を
例えば、若いうちは賃貸派で、お子さんが生まれる時に子育てしやすい自治体に引っ越したり、老後に夫婦で家を買って住んだりと、賃貸と購入は使い分けて良いと思います。
ですから、家を今すぐに買う必要はありません。頭金をしっかりと貯めてから買う決断をしても遅くないはずです。
ただし、お子さんの人数が多くなると、4LDK以上の賃貸物件はあまり出回らず、場所にもよりますが賃料も高くなる傾向があるので、購入を検討しても良いかもしれませんね。
買う・借りるの損益分岐点、住むエリアを考えつつ決めてあげるのがおすすめですが、基本的には、若いうちは賃貸の方がなにかと小回りが効くので向いていると思います。
賃貸でも購入でも“住宅費がかかりすぎないところ”を選んで
とはいえ、不動産は正直“ご縁”。親御さんが住宅資金贈与の非課税枠内で資金を援助してもらえる場合はそれに乗っかってしまうのもひとつの手です。縁ができた時にえいっと乗るのも悪くないと思いますよ。
ですが、頭金を貯められない方が何千万も背負うのはかなりリスキー。頭金は大切なので、どう転んでもいいように頭金だけは貯めておくことをおすすめします。
家族の形だけ住宅事情があると思うので、臨機応変に対応するのが一番です。しかし、「住宅費＝固定費」なので、賃貸でも購入でも、かかりすぎないところを選ぶのがベター。住宅費が減るほど貯蓄しやすいことは事実なので、手取り月収の3割以内に住宅費を抑えられるように選ぶといいでしょう。
背伸びして住居を選ぶのはNG。いろいろな条件を考えつつ、ご縁のある物件をぜひ選んでくださいね。
令和のマネーハック62
家を購入することで老後の賃貸問題は解決できる！ でも、今すぐにと急がなくてOK。ライフステージの変化に応じて、損益を考えよう。
（監修：丸山晴美、取材・文：ameri、イラスト：itabamoe）
※この記事は2022年11月28日に公開されたものです
